Bất Động Sản 2023: Một Vài Khu Vực Sốt Nóng Cục Bộ

Trao đổi với Phó Trưởng Ban Nghiên cứu thị trường của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, bà Phạm Thị Miền cho biết tỷ lệ giao dịch bất động sản nhà ở trong năm 2023 đạt 33%, tương đương với tổng số giao dịch năm 2022. Tuy nhiên, con số này vẫn thấp hơn nhiều so với năm 2018, chỉ chiếm 17% tổng giao dịch của năm đó.

Mặc dù lượng giao dịch năm 2023 không tăng so với năm 2022, bà Miền chia sẻ rằng khi xem xét chi tiết theo từng quý, có sự cải thiện đáng kể về nguồn cung và lượng giao dịch. Tổng thể, tình hình giao dịch bất động sản nhà ở trong năm 2023 khó có sự bứt phá do nguồn cung vẫn hiếm hoi. Số lượng bất động sản được tung ra thị trường không phản ánh đúng nhu cầu tài chính của người mua. Mặc dù lãi suất giảm trong năm 2023, nhưng nhà đầu tư và doanh nghiệp vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng do không đáp ứng được điều kiện vay vốn, dẫn đến tình trạng tắc nghẽn toàn bộ thị trường.

Đáng chú ý, bất động sản trung cấp có mức giá dưới 40 triệu đồng/m2 cũng bắt đầu trở nên khan hiếm tại Hà Nội và TP.HCM. Hiện nguồn cung căn hộ có giá 40 triệu đồng/m2 chủ yếu xuất hiện tại các tỉnh thành vệ tinh của Hà Nội và TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Giang, Bắc Ninh… Trong khi đó, căn hộ trung cấp chiếm 43% tổng số giao dịch thành công, đứng đầu về số lượng giao dịch, trong khi căn hộ cao cấp chiếm 27%.

Bà Miền đặc biệt lưu ý rằng trong bối cảnh khó khăn, thị trường bắt đầu chứng kiến sự sốt nóng ở một số khu vực cụ thể. Một số dự án tái định cư giá rẻ, có giá khoảng 3-4 triệu đồng/m2, với hạ tầng đồng bộ tại một số tỉnh thành đã ghi nhận tăng giá gấp 2,3 lần chỉ trong 1 tháng. Sản phẩm đất đấu giá ở vùng ven Hà Nội và một số tỉnh thành có tốc độ phát triển kinh tế tốt, thu hút FDI, đang cải thiện đáng kể về thanh khoản, cạnh tranh trực tiếp với các sản phẩm đất nền thứ cấp và các dự án khác. Trong những năm tiếp theo, với sự thông thoáng về chính sách và pháp luật, dự kiến tình trạng mất cân đối cung cầu sẽ dần được cải thiện từ năm 2024.

Phó Trưởng Ban Nghiên cứu thị trường của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá về tình hình giá bán bất động sản nhà ở trong năm 2023. Trong nửa đầu năm, giá bất động sản liên tục giảm, nhưng sau mỗi đợt giảm, giá đã bắt đầu duy trì ổn định. Đối với các sản phẩm thấp tầng, giá bán ở nhiều địa điểm có chiều hướng giảm so với năm 2022, chủ yếu do các hoạt động mua bán đất đai từ nhu cầu đầu tư trước đây đã đẩy mặt bằng giá lên quá cao. Dưới áp lực từ các khoản vay tín dụng, giá bán buộc phải giảm sâu để đối mặt với trách nhiệm trả nợ.

Tuy nhiên, đối với một số sản phẩm thấp tầng được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, đặc biệt là ở vùng ven đô thị, thu hút nhiều người dân đến sinh sống và làm việc, giảm giá không quá đáng kể. Mức giá sau khi giảm vẫn duy trì ở mức cao so với giá trị đầu tư ban đầu, nhất là đối với những khu vực có tiềm năng phát triển lâu dài và có sự đầu tư chất lượng.

Phân khúc căn hộ chung cư không tham gia vào xu hướng giảm giá chung của thị trường bất động sản nhà ở. Giá căn hộ ở các dự án ở giai đoạn cuối hoặc ở các phân khu mở bán tiếp theo trong các đại đô thị đang liên tục tăng. Bà Phạm Thị Miền giải thích rằng giá chung cư cao một phần là do giai đoạn này có rất ít chủ đầu tư có dự án. Các chủ đầu tư ở giai đoạn này thường là các đơn vị lớn, không gặp khó khăn về tài chính, do đó giá chào bán được thiết lập ở mức cao để đảm bảo thu hồi lợi nhuận tối đa.

Mặc dù giá bán không giảm, nhưng người mua nhà vẫn có lợi ích về giá từ các chính sách ưu đãi chưa từng thấy trong cuộc đua chính sách của các chủ đầu tư. Người mua có thể tận hưởng việc thanh toán theo nhiều đợt, hưởng lợi từ lãi suất ưu đãi và ân hạn nợ gốc với thời gian kéo dài gấp 2, 3 lần so với những năm trước. Bà Miền nhấn mạnh rằng dựa trên diễn biến giá cả trong năm 2023, giá bất động sản năm 2024 không sẽ không gặp tình trạng cắt lỗ ồ ạt như nửa đầu năm 2023, trong khi phân khúc thấp tầng sẽ duy trì sự ổn định. Dòng sản phẩm căn hộ dự kiến sẽ tiếp tục trải qua giai đoạn tăng giá.

Theo batdongsan.com.vn