Chấm Dứt Hợp Đồng Thuê Nhà Để Không Phải Bồi Thường Như Thế Nào?

Theo Điều 130, Khoản 1 của Luật Nhà ở 2014, việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở đối với trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước sẽ được thực hiện khi có một trong những trường hợp sau đây, theo quy định tại Khoản 1 Điều 84 của Luật này:

• Bên thuê thực hiện hành động bán, cho thuê, hoặc cho thuê mua nhà ở không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, hoặc không đủ điều kiện theo quy định của Luật.
• Bên thuê không còn nhu cầu thuê tiếp, hoặc khi hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng sau khi kết thúc thời hạn hợp đồng.
• Bên thuê hoặc bên thuê mua không có nhu cầu tiếp tục sử dụng và muốn trả lại nhà ở đang thuê hoặc thuê mua.
• Bên thuê không còn đủ điều kiện để thuê nhà ở theo quy định của Luật.
• Trong trường hợp bên thuê ở một mình, nhưng người đó chết hoặc có tuyên bố mất tích theo quyết định của Tòa án, bao gồm trường hợp thuê nhà ở công vụ.
• Bên thuê hoặc thuê mua không nộp tiền thuê nhà đúng theo thời hạn thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.
• Nhà ở cho thuê hoặc cho thuê mua thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
• Bên thuê hoặc thuê mua sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở hoặc tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở, tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê hoặc thuê mua.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 131, Luật Nhà ở 2014, các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà không thuộc quyền sở hữu của Nhà nước được mô tả như sau:

• Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn theo thời hạn ghi trên hợp đồng hoặc thỏa thuận ban đầu giữa các bên.
• Trong trường hợp hợp đồng không xác định thời hạn, hợp đồng thuê nhà ở sẽ chấm dứt sau 90 ngày tính từ khi bên cho thuê thông báo với bên thuê về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
• Thời điểm mà hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng.
• Nhà ở cho thuê không còn sử dụng được vì một lý do nào đó.
• Bên thuê nhà ở chỉ ở một mình và người đó chết hoặc có tuyên bố mất tích theo quyết định của Tòa án.
• Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở, hoặc có quyết định phá dỡ từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
• Nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 132 của Luật Nhà ở 2014, bên cho thuê có quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở hoặc thu hồi nhà ở đang cho thuê một cách đơn phương nếu xảy ra một trong những trường hợp sau:

• Bên cho thuê nhà ở thực hiện không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, hoặc không đúng điều kiện quy định đối với nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước hoặc nhà ở xã hội cho thuê.
• Người thuê nhà, phòng trọ không thanh toán tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.
• Người thuê sử dụng nhà ở sai mục đích so với thỏa thuận ban đầu trong hợp đồng.
• Bên thuê không thông báo và xin phép sự đồng ý của bên cho thuê khi tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, hoặc phá dỡ nhà ở đang thuê.
• Trước sự đồng ý của bên cho thuê, bên thuê tiến hành chuyển đổi, cho mượn, hoặc cho thuê lại nhà ở đang thuê.
• Bên thuê thực hiện các hành động làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến cuộc sống và sinh hoạt của những người xung quanh, sau khi đã bị nhắc nhở, phạt cảnh báo từ lần thứ 3 trở lên mà không khắc phục.
• Bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý khi chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở, thì bên cho thuê có quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Các bên sẽ thỏa thuận về mức giá thuê nhà mới. Nếu không thỏa thuận được, bên cho thuê có quyền chấm dứt hợp đồng thuê đồng thời tiến hành bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt việc thực hiện hợp đồng thuê khi bên cho thuê nhà ở thực hiện một trong các hành vi sau đây, theo quy định tại Khoản 2 Điều 132 của Luật Nhà ở năm 2014:

• Không thực hiện sửa chữa những hư hỏng nặng (không phải do bên thuê gây ra), sau khi bên thuê nhà đã được thông báo và yêu cầu sửa chữa.
• Điều chỉnh giá thuê nhà ở một cách không hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo trước cho bên thuê nhà ở, theo thỏa thuận giữa hai bên.
• Hạn chế quyền sử dụng nhà ở của bên thuê do lợi ích của người thứ ba, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bên thuê.

Theo Điều 328 của Bộ Luật Dân sự 2015:

• Đặt cọc là việc bên thuê nhà trả một khoản tiền hoặc giao tài sản có giá trị trong một khoảng thời gian nhất định để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thuê nhà ở với bên cho thuê nhà.
• Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết và thực hiện, tài sản cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ vào việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền. Tuy nhiên:
  • Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết và thực hiện hợp đồng dân sự, tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.
  • Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết và thực hiện hợp đồng dân sự, phải trả lại loại cọc cho bên đặt cọc hoặc một khoản tiền tương đương giá trị của tài sản đặt cọc.
  • Trừ những trường hợp có thoả thuận khác.

Việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn có phải trả cọc hay không tùy thuộc vào các quy định và thoả thuận đã được ghi trong hợp đồng thuê nhà. Nếu bạn là người thuê và chấm dứt hợp đồng thuê trước 30 ngày theo quy định tại Khoản 3 Điều 132 của Luật Nhà ở 2014, bạn sẽ được trả lại cọc. Ngược lại, nếu bên cho thuê thông báo trước 30 ngày theo quy định tương ứng, người thuê sẽ mất cọc.

Các trường hợp không được trả cọc bao gồm:

• Bên thuê nhà không đặt cọc khi ký hợp đồng thuê nhà.
• Thoả thuận không phạt cọc khi một trong hai bên chấm dứt hợp đồng trước thời hạn vì bất kỳ lý do nào.
• Tiền cọc đã được trừ vào tiền thuê phòng theo thoả thuận trong quá trình sử dụng.
• Cả hai bên đều vi phạm hoặc có sự kiện bắt buộc phải chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.

Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc không giải quyết được, bạn có thể nộp đơn khởi kiện bên còn lại tại Tòa án địa phương nơi có nhà, phòng trọ cho thuê để giải quyết.

Theo Điều 132 Khoản 4 của Luật Nhà ở 2014, trong trường hợp bên thuê nhà hoặc bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không thông báo cho bên còn lại trước 30 ngày và gây ra thiệt hại, thì bên gây ra chấm dứt phải bồi thường.

Tuy nhiên, các bên sẽ thỏa thuận về mức độ bồi thường, phương thức, và hình thức bồi thường. Mức độ bồi thường thiệt hại sẽ được xác định dựa trên loại thiệt hại, có thể là thiệt hại về tài sản hoặc sức khỏe.